В основе необходимости применения такой процедуры как оценка земли, чаще всего, лежит необходимость выяснить рыночную стоимость земли или определить рыночную стоимость права аренды. Но, независимо от задач, которые ставит перед собой оценка, существует определенный ряд критериев, по которым собственно и производится оценка земельных участков специалистами компании компания «МС Прайс», подробнее о чем на сайте: http://ms-price.ru/service/propertyland, а также оценка рыночной стоимости права аренды. Кроме того, как любая другая оценка, оценка земли имеет свои особенности и специфику. С чем мы и предлагаем ознакомиться в данной статье.

Отчего зависит стоимость земли?

Существует ряд факторов, за счет которых формируется стоимость земли и все они обязательно учитываются, когда осуществляется оценка рыночной стоимости земельного участка.

Фактор 1. Место расположения земельного участка. Здесь учитывается и удаленность земли от города, и удаленность земли от трассы, ведущей к городу, а также удаленность земли от железнодорожной или автобусной станции.

Фактор 2. Престижность места расположения земельного участка. Ни для кого не секрет, что совершенно одинаковые земельные участки в разных районах Подмосковья могут иметь совершенно разную стоимость.

Фактор 3. Наличие инфраструктуры в районе расположения оцениваемого земельного участка. Чем развитей инфраструктура, тем выше стоимость земли. Под инфраструктурой следует понимать наличие магазинов, развлекательных и учебных заведений на территории поселка, в котором находится земельный участок.

Фактор 4. Наличие коммуникаций на земельном участке или удаленность от их пролегания и возможность благоустройства земельного пая. Здесь учитывается, насколько глубоко и какого качества есть вода под землей, если речь идет о необходимости бурения скважины, есть ли поблизости газ, свет и другие коммуникации.

Фактор 5. Большое влияние на стоимость земельного участка оказывают результаты инженерно-геодезических и инженерно-геологических изысканий, которые являются решающими в возможности дальнейшей застройки земельного участка.

Фактор 6. Зависит цена и от экологичности местности. Совершенно естественно, что земельный участок, расположенный вблизи химического завода, находящийся в зоне плохой экологии, будет стоить гораздо дешевле, нежели аналогичный земельный участок возле озера или леса.

Фактор 7. Не последнюю роль играет и размер земельного участка, согласно которому выводится окончательная стоимость оцениваемого участка.

Фактор 8. Состав почвы тоже имеет значение при формировании цены. Глиняный состав почвы снижает стоимость, в то время как чернозем добавляет земельному участку баллов (фактор особенно важен при оценке стоимости сельскохозяйственных земель).

Фактор 9. Ценовой уровень на общем земельном рынке.

Фактор 10. Потенциал земли. То есть уровень дохода, который можно будет получить при использовании данного земельного участка.

В каких случаях может понадобиться оценка земли?

• При совершении сделки с земельным участком;
• При совершении сделок с участием земельных участков, в частности при проведении приватизации, передачи земли в аренду или в доверительное управление;
• При определении начальной стоимости земельного участка, который будет участвовать в торгах;
• При получении кредита под залог земельного участка;
• При изъятии земельного участка для муниципального или государственного использования;
• При внесении земельного участка в качестве уставного капитала организации;
• При осуществлении и разработке инвестиционного проекта;
• При разработке бизнес-плана, в котором участвует земельный пай;
• При имущественных спорах, объектом которых является земельный участок;
• При получении земельного участка в наследство.

Документация необходимая для того, чтобы была проведена оценка земли

• Документы, которые являют собой подтверждение прав на использование земельного участка. Это может быть право собственности, договор аренды и пр.
• Документы, выданные в органах БТИ.
• Документы, подтверждающие наличие или отсутствие обременений относительно земельного участка. Речь идет о долговых обязательствах, статусе залогового имущества, наличии арендаторов, соглашений, договоров, контрактов, ограничений по использованию, специальных налогов и других юридических оговорок относительно оцениваемого земельного участка.
• Документы, содержащие конкретные данные о физических границах земельного участка. Это могут быть копии геодезического плана или карта с описанием и обозначением места расположения земли.
• Данные о постройках и сооружениях, присутствующих на территории оцениваемой земли.
• Данные о любом другом имуществе, которое входит в состав земельного участка.

Особенности проведения оценки земли

Чаще всего оценка земли и земельных участков тождественны. Потому что чаще всего независимые оценщики оказывают именно эту услугу. Рыночная оценка земельных участков постоянно меняется, поэтому еще вчера актуальная оценка рыночной стоимости земельного участка, сегодня может быть не актуальной. Поэтому оценивать землю нужно проводить на конкретную дату. Оценочный документ, являющийся, по сути, отчетом оценщика о проделанной работе, имеет юридическую силу и может быть предоставлен в инстанциях самого разного уровня. В зависимости от того, для чего проводилась оценка земли. Оценочный документ имеет силу в течение полугода с момента проведения оценки. Минимальное время, которое может потребоваться на то, чтобы была проведена оценка рыночной стоимости земельного участка, – один рабочий день.

Подходы, по которым может осуществляться оценка земли

В зависимости от того, в каких целях будет использоваться оцениваемый земельный участок, может быть несколько подходов к оценке.

Разрешенное использование земли. Например, не всегда там где можно построить жилой дом, можно построить производственное помещение. Исходя из этого, формируется стоимость земельного участка.

Рыночный подход. В этом случае оценщиком проводится сравнительный анализ стоимости типичных земель. Используется в большинстве случаев.

Доходный подход. Используется в случае, когда земельный участок сдается в аренду и являет собой прибыльный бизнес.

Затратный подход. Такого рода подход используется при проведении оценочных мероприятий относительно земельных участков, имеющих улучшения в виде построек, всевозможных насаждений и т.д.

Многие люди, совершая сделки с земельными участками, отдают предпочтение самостоятельному проведению оценки. Для этого изучаются объявления о купле-продаже аналогичных земельных паев. Однако, как показывает практика, стоимость, выведенная самостоятельно и стоимость, полученная при проведении оценочных работ специалистом, имеют большую разницу между собой. И зачастую эта разница отнюдь не в пользу владельца.